Construcció Casas

Quant costa construir una casa? Preus i pressupostos en 2021

La construcció d’una nova casa sempre comporta moltes preguntes, i una de les principals és el preu. Si està pensant a construir la seva pròpia casa, una de les primeres coses que probablement es pregunta és: Quant costa construir una casa?

No és una pregunta fàcil de respondre, però des de Avanti et donem alguns exemples de quant costa una casa nova o una ampliació de l’existent. Construir una casa és un procés car i complex. Així que hi ha una sèrie de passos que no hem de prendre a la lleugera.

No es poden assumir més riscos dels que ja s’han previst. Tot ha d’anar sobre rodes perquè el nostre pressupost no es desviï o es dispari de l’original per errors de planificació, construcció, etc. Tampoc hem d’ignorar els problemes que poden impedir la finalització a causa de qüestions burocràtiques, legals o d’un altre tipus.

Preus de construcció de cases

Tipus de treball PreuCaracterístiques
Projecte i construcció de casa 231.900 €240 m², estructura de formigó armat
Construir casa d’assot 104.400 €120m²
Construir casa prefabricada 127.500 €
Construcció de cases prefabricades 104.400 €120 m², estructura d’acer
Construir casa clau en mà 266.800 €240 m², estructura de formigó armat
Construir casa de dues plantes 214.500 €240 m², estructura de formigó armat
Construir casa amb jardí 226.100 €240 m² vivienda 200 m² jardí, estructura de formigó armat

Aquests preus són orientatius i poden variar en funció de diversos factors segons la mena de treball.

Coses que cal tenir en compte en construir una casa

Adquisició de terres

És important avaluar diversos aspectes, ja que influeixen de manera decisiva en el cost del terreny. En primer lloc, la seva morfologia, el seu entorn, les infraestructures de la zona i la distància als centres urbans si es troba fora. La diferència és que en el segon cas, la zona on se situa ja compta amb una infraestructura mínima (carreteres, clavegueram, serveis bàsics i enllumenat).

Segons les estadístiques de preus del sòl urbà del Ministeri de Foment, el preu mitjà a Espanya ronda els 150 €/m². No obstant això, en algunes províncies aquesta xifra es duplica o fins i tot es triplica, i en les grans zones pot multiplicar-se per cinc.

Publicitat o autopromoció

Es tracta de dues formes diferents de posseir una propietat. En la promoció convencional, el promotor adquireix el terreny, sol·licita els plans i les llicències i paga tots els costos derivats de la construcció. Això és més còmode per al comprador perquè no ha d’ocupar-se de res, però a canvi no té poder de decisió en el disseny de la casa.

Amb l’autodesenvolupament, no hi ha intermediaris. És la persona o els futurs veïns els qui s’encarreguen de triar a l’arquitecte i al constructor i els qui tenen el poder de decidir el disseny i el tipus de les cases. Requereix més temps i treball, però el cost pot reduir-se en més d’un 20%.

Contractació d’un arquitecte i una empresa de construcció

L’arquitecte és qui estableix el projecte d’execució física (PEM). És habitual que el mateix professional s’encarregui de la direcció d’obra, però no té per què ser el mateix. Al mateix temps, és necessari comptar amb un arquitecte tècnic que s’encarregui de l’execució física del projecte i un contractista que el materialitzi i s’encarregui de l’execució i coordinació de l’obra.

En qualsevol cas, és important signar contractes que especifiquin qüestions com els costos, les obligacions de cadascun, els terminis de lliurament, etc.

Finançament

Quan es prepara la construcció d’una casa, la gent sol recórrer al finançament del deute, és a dir, a un préstec hipotecari. És important considerar diferents opcions, ja que els tipus d’interès i les condicions poden variar d’un banc a un altre.

També és important recordar que hi ha una sèrie de costos associats a la contractació d’una hipoteca. El banc ha de pagar l’impost sobre actes jurídics documentats, les despeses de notari i les despeses de registre i transferència. Però la taxació és a càrrec del prestatari i costa uns 400 euros, i el banc ha de pagar també les despeses d’obertura de la hipoteca.

Llicències requerides

Per a construir un habitatge unifamiliar o qualsevol altre tipus de casa, cal sol·licitar unes certes llicències i pagar unes certes taxes. En primer lloc, cal sol·licitar un permís de construcció, per a això hi ha una taxa que pot variar d’un municipi a un altre, però que ronda el 1,5% del PEM. El temps necessari per a obtenir-lo també pot variar.

Una vegada finalitzada la construcció, s’ha de tramitar el Certificat de Finalització, que és un requisit previ per a obtenir la Llicència d’Ocupació Inicial i el Certificat d’Ocupació. Sense això, els serveis bàsics no poden ser posats en servei.

Desenvolupament o autodesenvolupament?

Construir una casa de formigó i maó és més complex, requereix més tràmits, porta més temps i és més car. D’altra banda, és un mètode de construcció que permet una major personalització del disseny, per no esmentar que són cases molt més resistents.

Construir una casa amb fusta prefabricada o altres materials com l’acer o les plaques de formigó preformades és més ràpid i barat. No obstant això, el disseny i els acabats són limitats, i si vols una mica més que els models estàndard, el preu es dispara.

Informació útil

presupuesto construcción casa

El cost mínim de la construcció d’una casa sol oscil·lar entre 800 i 1.200 euros per metre quadrat per a les noves construccions, sense incloure l’IVA.
A aquest preu cal afegir la coordinació del projecte, la direcció d’obra i la seguretat, que suposa entre un 12 i un 15% del PEM (pressupost d’execució material), així com l’import dels impostos corresponents a les taxes municipals (permisos d’obra, ocupació de la via pública, etc.), que són entre un 4 i un 7%.

Quant costa construir una casa?

Factors que influeixen en el preu

Són molts els factors que intervenen en la construcció de les cases, i cadascun d’ells pot fer que el pressupost variï considerablement. Entre aquests factors, podem destacar els següents:

  • Ubicació del terreny: en províncies com Sòria, Orense o Lleó, pots trobar terrenys a millor preu. En canvi, en altres ciutats com Madrid, Barcelona o València, els preus són més alts. Però fins i tot dins de cada zona, els preus del sòl varien segons la regió. També pot afectar si la compra la realitza un particular o una empresa. Al final, el cost del terreny pot duplicar-se o fins i tot triplicar-se d’un cas a un altre.
  • Qualitat dels materials: aquest és un altre factor important, ja que és aconsellable buscar materials amb bona relació qualitat-preu. La diferència en el pressupost total pot rondar el 10%.
  • La grandària de la casa: d’això depèn en gran manera el cost del treball. Les cases més grans impliquen projectes més complexos, més materials i mà d’obra, i majors despeses en tràmits i llicències.
  • Casa unifamiliar o dividida: En general, el cost de construcció d’una casa unifamiliar sempre serà una mica major. Els acabats exteriors poden ser cars, i les mampares poden estalviar-los.
  • Imprevistos d’obra: En qualsevol construcció poden sorgir petits imprevistos, com un retard en l’obra a causa de la climatologia, un augment en el cost dels materials o la necessitat de realitzar una petita correcció en el projecte durant l’obra. Per tant, sempre és aconsellable pressupostar una línia d’al voltant del 5% de la AEM per a ells.

Drets, projectes i llicències

Aquestes qüestions també afecten el pressupost d’un nou habitatge:

  • Honoraris: estan desregulats, cosa que significa que cada professional els fixa per si mateix. En general, els arquitectes cobren entre el 10% i el 12% del PEM. En el cas dels arquitectes tècnics, aquest percentatge se situa entorn del 5%. En el cas dels projectes i estudis geotècnics o de gestió d’obres, l’IVA és del 21%.
  • Pressupost d’Execució Material (PEM): És el document elaborat pel professional seleccionat per al disseny de l’obra, que estableix el cost total d’aquesta. Ha de mostrar totes les unitats de treball amb el preu unitari de cadascuna. Això inclou materials, instal·lacions, mà d’obra, control de qualitat, etc.
  • Costos de llicències: En aquest apartat s’inclouen les llicències de l’obra, l’ocupació de la via pública, si es requereix, i les taxes de l’obra (ICIO). El total de totes aquestes partides pot suposar al voltant del 6% del PEM.
  • Tràmits burocràtics després de la construcció: una vegada acabada la construcció, és necessari obtenir el permís d’ocupació inicial, preparar les escriptures de la nova casa, inscriure-la en el Registre de la Propietat i registrar els subministraments. Tot això pot suposar un 5% del pressupost.

Mostra de pressupost

En el cas de construir un habitatge unifamiliar amb garatge de 150 m², en una parcel·la de 250 m², de construcció tradicional de dues plantes i de qualitat mitjana, el desglossament aproximat del pressupost (cada partida ja inclou l’IVA corresponent, que pot oscil·lar entre el 10% i el 21%) seria el següent:

  • Comissions: solen cobrar un percentatge del PEM, de mitjana un 10%.
  • Taxes i projectes: Les taxes municipals per a obtenir les llicències poden rondar els 2.000 euros, encara que depèn del municipi. Els projectes (bàsic i executiu, salut i seguretat) solen estar inclosos en les tarifes.
  • Impost sobre construccions, instal·lacions i obres: aquest import pot variar d’un municipi a un altre, però no pot superar el 4% del PEM. Utilitzant aquest percentatge, serien uns 6.000 euros.
  • Compra del terreny: pot variar considerablement d’una regió a una altra, en una zona de la perifèria de Madrid rondaria els 150.000 euros.
  • Estudi del terreny: 700 €.
  • Pressupost d’execució material: amb qualitats mitjanes, el cost de construcció és d’uns 1.000 €/m², per la qual cosa el PEM seria d’uns 150.000 €.
  • Pressupost d’execució del contracte: és la suma del PEM més el que cobra el contractista, és a dir, la part proporcional de les despeses generals (al voltant del 13%) i el benefici econòmic de l’obra (al voltant del 6%). En aquest cas, caldria afegir uns 13.500 euros a l’eurodiputat.
  • Certificat d’habitabilitat: uns 150 euros.
  • Registre dels serveis públics: aigua, electricitat i gas: uns 600 euros.
  • Certificat d’obra nova: el cost depèn del preu de l’habitatge, en aquest cas seria d’uns 1.000 euros.
  • Inscripció en el registre de la propietat i en el cadastre: uns 500 euros.
  • Total: 339.450 euros.

Com estalviar diners en construir una casa

Elaborar un pressupost

La construcció d’una casa és una gran inversió, per la qual cosa és essencial fer càlculs molt precisos per endavant. El consell bàsic és fixar un pressupost màxim i cenyir-se a ell, tant si es recorre al finançament extern com si no. Amb aquest pressupost i l’ajuda de professionals, has de fer la planificació bàsica de la casa: dissenys, materials, qualitat, etc. Tenint això en compte, improvisar o fer canvis quan el projecte ja està en marxa pot costar molt car.

Decidir comercialitzar-te a tu mateix

Tota activitat empresarial implica un benefici. Si decideixes autocomercialitzar-te, t’estalvies la part del pressupost que s’emportaria el promotor, que pot ser fins a un 25% segons el cas. L’inconvenient és que es necessita temps i coneixements per a trobar professionals competents que s’encarreguin del disseny i la construcció dels habitatges.

Habitatges prefabricats o modulars

Construir una casa prefabricada o modular és molt més barat que una casa tradicional. Això es deu a diverses raons: es tracta de dissenys i plans estandarditzats, se solen utilitzar materials més barats, els requisits de construcció són menors i la mà d’obra també. De fet, una casa prefabricada pot costar entre un 30 i un 50% menys que una casa tradicional.

Triï els graus estàndard

Pot estalviar diners en la construcció i en els materials ajustant els requisits a les necessitats reals. Si tria les qualitats mitjanes, pot estalviar fins a un 20% respecte als materials d’alta gamma o de disseny. Una altra opció és tractar directament amb els proveïdors a l’hora de comprar materials i evitar als intermediaris.

Espais oberts

En un habitatge, l’absència d’envans ofereix avantatges com un millor aprofitament de l’espai i més llum. Però també hi ha una consideració econòmica, ja que, d’una banda, els espais oberts simplifiquen el projecte i redueixen el pressupost, i per un altre, en aprofitar més la llum natural, la despesa energètica és menor.

Estalviar energia amb una casa passiva

Els dissenys de cases passives tenen l’avantatge de ser molt més eficients. Tenen en compte l’orientació i el clima per a maximitzar la captació de la radiació solar i la llum natural. També tenen un embolcall tèrmic que garanteix un alt nivell d’aïllament i l’absència de ponts tèrmics, així com sistemes de ventilació amb recuperació d’energia.

Així s’estalvia entre un 80 i un 90% d’energia. Això inclou cases ecològiques construïdes amb materials naturals com la fusta o la pedra.

Preguntes freqüents en construir una casa nova

Quant temps sol trigar a construir-se una casa?

Això depèn de diversos factors. En primer lloc, la grandària i disseny de la casa, no és el mateix construir una casa de dues plantes o de gran grandària que una altra d’una sola planta o de pocs metres. D’altra banda, també cal tenir en compte el sistema de construcció. Es triga molt més a construir una casa de formigó que una casa prefabricada. També està el temps de tramitació dels permisos i llicències, que pot variar d’un municipi a un altre.

Per exemple, construir una casa de fusta prefabricada pot portar només unes setmanes. En canvi, construir una casa tradicional de pedra o maó pot portar diversos mesos i, en alguns casos, fins a un any.

Quins impostos cal pagar en comprar una propietat?

En principi, són tres: l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), l’impost sobre actes jurídics documentats (AJD) i l’IVA. Si el venedor és un particular, ha de pagar el primer d’aquests impostos, que oscil·la entre el 4% i el 10% del valor del terreny, encara que el percentatge varia d’un municipi a un altre. Si el terreny l’adquireix una empresa o un particular subjecte a l’IVA, haurà de pagar el 21% d’aquest impost i l’ANADA (1,5% del valor del terreny).

Quins imprevistos poden sorgir durant el procés de construcció?

Poden ser d’orígens molt diferents. Pot ser que les mesures siguin incorrectes, és a dir, que els càlculs de l’arquitecte i del contractista no coincideixin, la qual cosa afecta el pressupost final. Un altre tipus d’imprevistos poden provocar retards, ja sigui en l’obtenció de permisos i llicències o a causa de condicions meteorològiques adverses que impedeixin la finalització de les obres. A més d’aquests imprevistos, poden sorgir uns altres, com el robatori de materials o l’augment del seu cost, o el fet que un treball s’hagi fet malament i calgui demolir-lo i refer-lo. Els contractes amb els diferents professionals han d’especificar qui és el responsable de les pèrdues econòmiques que aquestes contingències puguin ocasionar.

Quant temps triga l’ajuntament a tramitar una llicència d’obres?

Això depèn de l’autoritat local i de la seva càrrega de treball. Un temps mitjà podria ser d’uns tres mesos des de la presentació del projecte en el registre municipal, no obstant això, en alguns casos el permís pot trigar molt més, especialment a les ciutats més grans.

D’altra banda, cal tenir en compte que molts ajuntaments fixen un termini després del qual, en absència d’una resolució sobre aquest tema, es poden iniciar les obres amb previ avís. En qualsevol cas, està subjecta a la concessió d’un permís, ja que aquest podria ser denegat després d’examinar el projecte si no s’ajusta a les normes urbanístiques, la qual cosa suposaria la demolició de l’obra.

De què depèn el cost del sòl?

Són molts els factors que influeixen en el cost del sòl. En primer lloc, cal tenir en compte la ubicació. En algunes províncies, ciutats i fins i tot barris, els preus poden variar. En segon lloc, la grandària del terreny influeix òbviament. El cost d’un terreny està directament relacionat amb la seva grandària.

Finalment, hi ha altres variables, com si el terreny és urbà o no, la infraestructura de la zona i els impostos associats a la compra, que varien d’un municipi a un altre.

Tràmits necessaris per a construir una casa

Permís de construcció

Aquest és el primer pas essencial per a començar a construir una casa. L’objectiu és assegurar-se que el projecte compleix la normativa urbanística del municipi. El cost pot variar d’un municipi a un altre, de mitjana és d’aproximadament el 1,5% de la PGA.

Pla de seguretat i salut

És un document que recull els riscos i les mesures preventives de l’execució de l’obra. És responsabilitat del contractista, ha de realitzar-la sempre un tècnic competent i és obligatòria per llei en qualsevol projecte de construcció. Ha d’incloure, entre altres coses, un informe, un plec de condicions, un pla d’emergència i un pressupost per als elements de seguretat. El cost pot rondar els 800 euros.

Impost sobre construccions, instal·lacions i obres

El ICIO és un impost municipal que grava l’execució d’obres, construccions i instal·lacions. Ha de pagar-se a l’inici de les obres i el tipus de la taxa pot variar d’un municipi a un altre, però sol rondar el 4% del cost real de l’obra (percentatge màxim).

Gestió de residus de construcció i demolició

Aquest aspecte està regulat pel Reial decret 105/2008, d’1 de febrer, l’objectiu del qual és promoure la prevenció, la reutilització i el reciclatge d’aquest tipus de residus. Així, és obligatori incloure en el projecte d’execució de les obres un estudi de gestió de residus que inclogui, entre altres coses, una estimació de la quantitat generada, les operacions de reutilització i els mitjans de separació.

Certificat de fi d’obra

És el document que acredita que la construcció de l’habitatge s’ha realitzat conforme al projecte i a la llicència d’obres. Per a obtenir-la, cal presentar a l’Ajuntament el registre d’obra, el llibre d’ordres, els plans finals de l’obra i pagar la taxa corresponent. Ha d’estar signat pel director d’obra i el cap d’obra i aprovat pel col·legi professional. Només el visat pot costar uns 250 euros.

Permís de primera ocupació

Ho expedeix l’ajuntament quan l’edifici està acabat. Per a això, haurà de presentar, entre altres documents, l’«acta de fi d’obra». És el document que certifica que la construcció s’ajusta al projecte tècnic i a la normativa urbanística. El seu cost està fixat pel codi municipal i pot variar, però normalment no és inferior a 500 €.

Registre de consumibles

Una vegada obtingut el permís d’ocupació inicial i la cèdula d’habitabilitat, pot sol·licitar l’alta dels diferents serveis essencials: electricitat, aigua i gas. El cost mitjà és d’uns 200 euros cadascun.

Escriptura de nova construcció

Això és necessari per a registrar la nova propietat en el Registre de la Propietat i per a inscriure-la en el Registre de la Propietat. Aquests passos representen el final del procés de construcció d’una casa i el seu cost pot rondar el 0,5% del valor de la propietat.