Reformes Locals Comercials

Quant costa reformar un local comercial? Guia de preus 2021

És molt difícil trobar el local ideal, encara que a vegades n’hi ha prou amb tenir un en bon estat i amb les idees molt clares. Però quan arriba el moment, sempre sorgeix la mateixa pregunta: quant costa renovar un espai comercial?
En aquest article d´Avanti tractarem de resoldre tots els teus dubtes sobre aquest tema, no sols quant a preu, sinó també quant a permisos i qüestions legals.

Quant costa reformar un local comercial a Catalunya?

La resposta a aquesta pregunta depèn de l’abast de la reforma que vulgui dur a terme. Això pot anar des d’una simple adaptació a les normes d’accessibilitat fins a un canvi complet de les instal·lacions elèctriques i de lampisteria.

Preus de reformes de locals comercials

Tipus de reformaPreu
Reforma integral de local comercial25.000 €150 m²
Reforma de local comercial 100 m²20.450 €100 m²
Acondicionar local comercial per apertura35.000 €200 m²
Reforma instalació eléctrica local comercial3.500 €200 m²
Insonorizar local comercial12.000 €200 m²
Redecorar local comercial20.000 €200 m²
Adaptar accesos de local comercial2.500 €200 m²

Aquests preus són orientatius i poden variar en funció de diversos factors segons la mena de treball.

Informació útil

presupuesto reforma local comercial
El preu per metre quadrat de les renovacions d’espais comercials varia entre 300 euros i 500 euros.
Si es tracta d’una obra completa que inclou el canvi de les instal·lacions generals, l’obertura del negoci pot trigar almenys dos mesos, incloent la tramitació dels permisos i llicències necessaris.

Com es renova un local comercial? Tipus de renovacions que es poden fer

Renovació completa dels locals

Una renovació completa és una reforma en la qual es fan diversos treballs per a canviar les instal·lacions, els panells, la distribució de les habitacions i els mobles. És un treball habitual si es vol canviar el tipus d’activitat o si el local no està en les millors condicions. El preu mitjà és d’uns 20.000 euros.

Per a aconseguir el millor resultat, és aconsellable contactar amb un estudi d’arquitectura que s’encarregui del disseny i la remodelació del local comercial d’acord amb la normativa vigent.

Prenent com a exemple un comerç local, la renovació d’una botiga de 55 m² el negoci del qual se centra en la venda de perfumeria i cosmètica podria costar uns 14.000 o 15.000 euros:

  • Envà de cartó-guix 2 100 €.
  • Sòls, sostres i parets de cartó-guix 3.200
  • Instal·lació de portes i finestres 1.800 €.
  • Renovació d’un petit bany i instal·lació de lampisteria 800 €.
  • Aire condicionat 2.050 € 2.050
  • Instal·lació elèctrica i enllumenat 1.200 € 1.200
  • Accés per a discapacitats i sortides d’emergència 600
  • Mobles i finestres 1.500 € 1.500
  • Treball 1.200 € 1.200
  • Assessorament tècnic i gestió de permisos 1.100 € 1.100
  • Total: 15.550 €.

Actualització parcial dels locals

Una petita reforma del local no implica canviar tots els elements, sinó que tracta d’introduir novetats que donin al client una millor experiència i li facin sentir-se més segur, com instal·lar mampares en la barra o separar als clients.

El pressupost mitjà per a aquest treball és de 6.000 euros. A l’hora de realitzar una petita reforma d’un negoci, les actuacions més habituals són la pintura, la substitució de finestres, el canvi de mobiliari antic, la instal·lació d’un nou sistema d’aire condicionat o el canvi de la mena de sòl.

Renovació d’una botiga

Si es tracta d’una nova construcció o d’un espai recentment remodelat que es llogarà, el treball se centrarà en fer que l’espai comercial s’adapti al negoci. Si el negoci canviarà a causa d’una mudança o a la venda de l’immoble, en lloc d’una renovació completa, pot mantenir el bàsic i centrar-se només en els acabats i la marca del nou espai.

En aquests casos, els pressupostos són un 25% més baixos que les reformes completes, ja que les instal·lacions generals i les particions principals ja estan acabades. La renovació d’un local comercial sol implicar la instal·lació de mobiliari i maquinària, la pintura, la reforma i renovació de la façana, les preses de llum, la gestió de llicències i el projecte tècnic. Heus aquí alguns exemples i preus per tipus de negoci:

  • Garatge de 160 m²: 12 500 €.
  • Habitació infantil de 90 m²: 6 500 €.
  • Renovació d’un restaurant de 100 m²: 11 000 euros.
  • Renovació d’una botiga de roba de 65 m²: 4 700 euros.

Adaptació dels locals a les noves necessitats

Després del tancament obligatori durant el període de quarantena, es poden dur a terme una sèrie de millores o reformes per a millorar les condicions sanitàries dels locals comercials:

  • Instal·lació de reixetes de protecció: Quan es remodela un bar o restaurant, es poden instal·lar en la zona de la barra i entre les taules. En un altre tipus de negocis, poden instal·lar-se en la zona de caixa. Les pantalles antifalsificació poden ser de diferents materials (metacrilat, policarbonat, vidre, etc.) i poden ser senzilles o estar decorades amb diferents dissenys o amb el logotip de l’empresa. Una simple pantalla de metacrilat per a una caixa costa uns 100 euros, si es personalitza el preu pot augmentar un 20%.
  • Col·locació de dispensadors d´hidroalcohol en gel: especialment en l’entrada, en els banys i en la zona de vestuari. Amb sensor d’infrarojos i en acer inoxidable per als banys, per exemple, el cost és d’uns 200 euros/peça.
  • Instal·lació d’aixetes de sensor o de pedal: Aquest tipus d’aixetes funcionen sense contacte i, per tant, són especialment higiènics. De mitjana, la instal·lació costa uns 150 euros/unitat.
  • Col·locació de cambres per al control de la capacitat: especialment indicat per a magatzems de gran capacitat i instal·lacions esportives. Poden ser interns o externs i el seu preu és a partir de 500 euros.
  • Instal·lació d’un sistema de ventilació: una bona ventilació és essencial per a millorar la qualitat de l’aire i eliminar els microorganismes i els sòlids en suspensió. Podria ser natural, però en la reforma d’una empresa sol ser mecànica, és a dir, amb dispositius que forcen l’entrada i sortida d’aire. La seva instal·lació en una sala de grandària mitjana costa uns 3.000 euros.
  • Col·locació sense contacte d’interruptors i polsadors de sortida: són més higiènics perquè eviten el contacte directe. El seu preu parteix d’uns 30 euros sense instal·lació, però cal tenir en compte que la porta ha de ser automàtica.

Preguntes freqüents sobre la renovació de locals comercials

Existeixen subvencions per a la renovació de locals comercials?

Sí, existeixen, encara que depenen de les comunitats autònomes. En la majoria dels casos, es dirigeixen als empresaris o es destinen a la modernització i renovació de locals. En qualsevol cas, tant els terminis com els avisos, les condicions i els imports poden variar d’un municipi a un altre, per la qual cosa convé comprovar-lo.

Quant costa insonoritzar una discoteca?

En aquesta mena de locals el nivell de soroll és alt, per la qual cosa es requereix una bona insonorització amb un aïllament d’almenys 80 dB. La inversió necessària per a una sala de 200 m² pot superar els 20.000 €.

Què costaria reformar un local comercial per a convertir-lo en un habitatge?

Renovar un local comercial per a convertir-lo en un habitatge és més car que un local tradicional perquè requereix una obra més extensa i una sèrie de plans i permisos imprescindibles. Convertir una habitació de 50 m² en un apartament pot costar uns 20.000 euros.

Què són els sistemes de control de potència?

La solució més senzilla és comptar a les persones a través de les cambres de vídeovigilancia mitjançant un programari especial, però això pot provocar errors. Existeixen altres tipus de cambres dissenyades específicament per al recompte de persones que també avisen quan s’aconsegueix l’aforament màxim i registren l’ocupació de determinades zones. Per als espais de gran capacitat, com els locals d’oci, el recompte ha de realitzar-se amb equips que llegeixin les entrades.

Quant temps es triga a obtenir la llicència?

El temps depèn del tipus d’empresa i del procés. En els casos en els quals es pot tramitar a través del corresponent procés de declaració, les renovacions de la botiga poden començar immediatament després de presentar la sol·licitud i la botiga pot obrir-se al públic. A continuació, un enginyer municipal inspeccionarà la botiga per a assegurar-se que compleix amb la normativa, en cas contrari caldrà realitzar les millores necessàries.

Aquest és el procediment habitual per a obrir botigues en la majoria de les comunitats. Només en casos especials pot ser necessari que el procés de concessió de llicències sigui tractat com a tal. Aquest seria el cas de les empreses que necessiten adoptar mesures correctores en l’àmbit de la salut, el medi ambient o la seguretat. En aquest cas, la concessió de llicències pot retardar-se des d’unes setmanes fins a diversos mesos.

Passos per a reformar un local comercial

Conèixer l’estat dels locals

És important conèixer l’estat del local comercial per a saber si és necessària una reforma. Per a això, el millor és aconseguir els plans actuals i comprovar-los físicament. Si no són suficients, l’arquitecte haurà de preparar nous plans basats en les noves mesures o distribucions. D’aquesta manera, es podrà conèixer el nombre total de metres disponibles, les possibilitats de reformes i el cost aproximat d’aquestes.

Consultar amb un professional és important no sols per a dissenyar i remodelar un espai comercial, sinó també per a decidir si la inversió necessària val la pena. Pot ser que el cost sigui tan elevat que la millor opció sigui buscar una alternativa, ja sigui canviant la idea original de la reforma o buscant altres locals en els quals no sigui necessari realitzar grans obres.

Disseny i imatge dels locals

El disseny del local comercial i la imatge de marca que se li vol donar són crucials per a l’assignació estratègica de l’espai. El disseny ha de tenir com a objectiu ressaltar el millor del local i transmetre la imatge desitjada al client.

És necessari combinar el màrqueting i el disseny. També és important comptar amb un tècnic que expressi les idees de com es vol reformar la botiga. És aconsellable crear un arxiu que contingui els detalls de la imatge estètica del local per a obtenir una visió global adequada. L’èxit d’un bon disseny en les reformes afavoreix l’atenció i l’atracció del client.

Estimació de pressupostos i terminis

En funció de l’abast de la reforma, s’estimarà un pressupost i un termini. L’ideal és preparar un calendari de treball per a tenir controlat el temps total de treball de cada professional i així coordinar perfectament les tasques.

El pressupost ha de reflectir l’import total, el projecte d’obra, l’impost de la mà d’obra i els impostos i taxes per a iniciar l’activitat amb la corresponent llicència.

Llicències i normatives

Un dels passos necessaris per a dur a terme la reforma serà enviar tota la documentació del projecte i la reforma del local comercial a l’ajuntament per a sol·licitar la llicència d’obres. Sense aquesta llicència, les obres no poden començar.

També és important que l’arquitecte conegui tota la normativa relacionada amb la reforma de locals comercials per a evitar futurs contratemps i saber com reformar un local comercial. Algunes de les més importants són:

  • Pla General de la Ciutat. En el cas dels locals situats en immobles catalogats, és probable que no es puguin fer canvis significatius en aquests.
  • Codi d’incendis. Requereix una sortida a l’aire lliure cada 25 metres.
  • Llei d’Accessibilitat i Supressió de Barreres. En general, exigeix que l’accés als locals tingui una amplària mínima de 85 centímetres, però l’ideal és que sigui d’almenys 100 centímetres.

Supervisió de l’obra

La supervisió de les obres ha de ser realitzada pel mateix professional que va realitzar el projecte d’execució. Això garantirà que tot es faci segons el pla especificat en el projecte i el contracte de treball.

Tràmits burocràtics per a l’obertura de l’edifici.

Finalment, ha de realitzar els tràmits necessaris per a obtenir la llicència d’obertura del seu negoci. Depenen de la mena d’activitat que es vagi a realitzar i porten associat el pagament de la taxa corresponent.

Actualment existeixen llicències d’obertura expressa, que permeten obrir locals de menys de 300 metres quadrats després de sol·licitar una llicència física a l’ajuntament.

Requisits legals i finançament de la rehabilitació d’edificis

Llicències i permisos

  • Es requereix una llicència d’obres per a la renovació de locals comercials. La finalitat d’aquesta llicència és verificar la conformitat del projecte de reforma amb la normativa de cada municipi.
  • A més, segons la normativa de cada comunitat autònoma, la reforma del local ha d’anar acompanyada d’un permís d’accessibilitat que confirmi que el negoci té un accés d’almenys 100 centímetres d’ample.
  • Si la reforma del local comercial requereix aïllament acústic, un enginyer ha de realitzar un estudi de contaminació acústica per a descriure les característiques de la font de soroll i les mesures per a evitar-la i controlar-la.
  • En aquest context, també és important destacar la llicència d’obertura. Si l’activitat implica algun risc per als usuaris i les propietats veïnes, es requereix una llicència d’activitat qualificada; seria el cas d’un taller o un restaurant. La llicència d’obertura inofensiva és adequada per als negocis les activitats dels quals no repercuteixen en els altres, com una botiga de teles.

Finançament

La renovació d’un negoci pot requerir molta feina. Per a disposar del pressupost necessari, existeix una interessant alternativa a les línies de finançament tradicionals, el préstec per a l’autoconstrucció.

Aquest tipus de préstec no grava el local en el seu estat actual, sinó el local que es reformarà sobre la base d’una estimació del valor que tindrà després de les obres. Per posar un exemple: Un edifici amb un valor de 150.000 euros que podria augmentar el seu valor a 180.000 euros després de la seva renovació suposaria un préstec addicional de 15.000 euros si es finança al 50%.

Cal tenir en compte que l’import d’aquests préstecs només estarà disponible quan s’hagi completat el 100% de les obres. Després d’un primer desemborsament, la resta del préstec es concedirà després de la presentació del projecte i dels certificats de progrés exigits pel banc, que hauran d’estar signats per l’arquitecte.

Per què invertir en la renovació dels locals?

Invertir en disseny d’interiors per a renovar els locals és rendible en un any

No sols els restaurants o hotels estan invertint per a aconseguir un aspecte més atractiu per al seu negoci, sinó que molts altres tipus de negocis també han començat a sol·licitar aquests serveis per a augmentar les seves vendes.

El preu inicial pel qual els dissenyadors d’interiors poden desenvolupar un concepte i proporcionar documentació al client per a la seva execució ronda els 1.000 o 1.500 dòlars. Una altra opció és desenvolupar un projecte complet, que en aquest cas s’ajustaria al seu pressupost desitjat.

En tots dos casos, es tracta d’inversions que s’amortitzen al cap d’un any per a reformar un negoci en el barri.

Augmentar el valor de la propietat

Reformar sempre afegeix valor, per la qual cosa és la millor opció per a millorar el lloguer, la venda o el traspàs, però també el valor de la zona i dels negocis veïns.

Condicions de rendibilitat i amortització

Sigui com sigui la situació, és necessari redactar un pla de la petita empresa perquè, quan es tracta d’inversió/depreciació, cal avaluar i barrejar moltes dades i variables. Entre altres coses, és important avaluar la situació del mercat en relació amb la mena d’activitat a la qual es destina el local: si es té un videoclub i la tendència és que desaparegui, no és objectiu plantejar-se una reforma del local excepte per a augmentar el preu de venda o el futur lloguer.

El més important és que les decisions de reforma es prenguin des d’un punt de vista estrictament professional i de màrqueting.

En termes de rendibilitat, un bon projecte hauria de suposar un augment de les vendes, i el període d’amortització sol ser inferior a 10 anys.

Renovar per a atreure més clients

Una botiga amb una imatge moderna, cuidada i agradable és més atractiva per als clients. No es tracta només de millorar l’exterior per a atreure l’atenció. És important que l’interior sigui còmode i funcional perquè els clients se sentin a gust en el cas d’una reforma d’un restaurant o una cafeteria, o trobin fàcilment el que busquen en el cas d’una botiga.

Adaptació a les noves realitats

La bona imatge d’una botiga inclou cada vegada més aspectes relacionats amb la seguretat, la higiene i les condicions sanitàries. La instal·lació de pantalles a prova de manipulacions o dispensadors d´hidroalcohol en gel, targetes de menú digitals o dispositius per a minimitzar el contacte (aixetes, taulells, etc.) genera confiança en els clients. Aquesta sensació de seguretat pot ser un incentiu per a augmentar el prestigi i el nombre de clients de l’establiment.